BAUX / CONTENTIEUX LOCATIF/ LÉGISLATION
ENTRÉE EN VIGUEUR DE LA LOI N°2023-668 DU 27 JUILLET 2023 VISANT À PROTÉGER LES LOGEMENTS CONTRE L’OCCUPATION ILLICITE
La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite a été publiée hier (28 juillet 2023) au journal officiel et entre en vigueur dès ce jour (29 juillet 2023).
Cette loi modifie la législation en matière d’occupation illicite des logements et réforme la procédure contentieuse locative en général. Elle a deux objectifs importants :
– Réprimer plus sévèrement le squat
– Sécuriser les bailleurs en cas d’impayés de loyer
À retenir :
* La nouvelle loi élargit le champ d’application de l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 dite loi DALO : tout « local d’habitation » est désormais concerné et non plus seulement le « domicile » de l’occupant.
En effet, l’article 38 de la loi DALO qui ne visait que le squat des domiciles (principaux, secondaires ou occasionnels) vise aujourd’hui tous les locaux d’habitation.
En conséquence, à partir du moment où un local destiné à l’habitation est occupé illicitement, la procédure de l’article 38 pourra être appliquée. Il ne sera pas nécessaire de démontrer qu’il s’agit du domicile du propriétaire.
* La nouvelle loi introduit une distinction quant aux délais d’exécution de l’évacuation forcée :
– le maintien du délai minimal de 24 heures prévu par la loi DALO pour exécuter la mise en demeure du préfet relative à l’occupation illicite du logement constituant le domicile du requérant
– la mise en place d’un délai minimal de 7 jours lorsque le local occupé illicitement est un local à usage d’habitation ne constituant pas le domicile du requérant
La loi prévoit également la possibilité pour le commissaire de justice ( anciennement dénommé Huissier) de constater l’occupation illicite d’un logement à la suite de l’introduction et du maintien par des moyens illégaux, dans le domicile d’autrui au même titre que les officiers de police judiciaire et les maires.
La nouvelle loi a aussi un impact sur le contentieux locatif en général
En effet, la loi modifie largement l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en généralisant l’insertion de clauses résolutoires dans tous les contrats de location et réduisant plusieurs délais de la procédure contentieuse locative.
* Il importe de préciser que la loi généralise l’insertion de clauses résolutoires dans tous les contrats de location. Toutefois, ces clauses pourront être suspendues, à certaines conditions restrictives, par le juge. En effet ce dernier pourra suspendre les effets d’une clause d’office ou à la demande du locataire ou du bailleur si le locataire est en mesure de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience. La suspension de la clause prendra automatiquement fin dès le premier impayé ou retard dans le paiement de la dette locative fixé par le juge.
* La nouvelle loi réduit également plusieurs délais de la procédure contentieuse locative que le Commissaire de justice mandaté par le bailleur doit respecter. Ce qui normalement devrait accélérer, du moins en théorie, le déroulement de la procédure contentieuse.
– la réduction du délai de deux mois du commandement de payer visant la clause résolutoire prévu à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à six semaines.
– la réduction du délai minimal de deux mois qui doit séparer l’assignation en justice du jour de l’audience à six semaines.
– la réduction du délai minimal de la notification de l’assignation à la préfecture de l’assignation à six semaines avant la date d’audience.
Elle réduit aussi le seuil de signalement à la CCAPEX ( Commissions de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions) à une durée de deux mois d’impayés ou deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives (contre trois à six mois d’impayés ou trois à six fois le montant du loyer conformément à un arrêté préfectoral actuellement)
Elle prévoit également la réduction de la durée des délais octroyés par le juge en application de l’article L 412-4 du CPCE ( Code des procédures civiles d’exécution) : entre un mois et un an (contre trois mois à trois ans aujourd’hui)
De plus, le juge ne pourra plus accorder des délais lorsqu’il considère l’occupant de mauvaise foi. En réalité, c’est ce qui se passait déjà dans la pratique.
Elle élargit le champ d’application de l’article L 412-1 alinéa 2 du CPCE : le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux sera désormais supprimé lorsque l’occupant est entré par voie de fait, mais également par manœuvres, menaces ou contraintes ou s’il fait preuve de mauvaise foi caractérisée par le juge.
Les CCAPEX devront être informées à plusieurs stades de la procédure d’expulsion, du déroulement de celle-ci par les commissaires de justice, de manière dématérialisée :
– au stade du commandement de payer les loyers : le commissaire de justice devra transmettre à la CCAPEX les coordonnées téléphoniques et électroniques ainsi que des éléments sur la situation socio-économique des occupants dont il dispose.
Cette information permettra aux services de l’Etat de disposer d’un diagnostic social et financier dès le début de la procédure d’expulsion locative. Ce qui permettra de mobiliser tôt tous les moyens sociaux ou/et accompagner le locataire.
Un décret interviendra pour préciser les formes et les modalités de transmission de ces informations.
– au stade du prononcé de la décision judiciaire : le commissaire de justice sera tenu de transmettre à la CCAPEX la décision d’expulsion passée en force de chose jugée ou la décision accordant des délais de paiement conformément au V de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le délai de cette notification à la CCAPEX sera aussi fixé par décret.
– Au stade du déroulement de la procédure d’expulsion : le commissaire de justice devra informer la CCAPEX de la réalisation des opérations d’expulsion et notamment transmettre une copie de son procès-verbal d’expulsion à la CCAPEX si l’expulsion porte sur un lieu habité. Ce procès-verbal d’expulsion doit aussi être transmis à la préfecture (nouvel article L 431-3 du CPCE)
Toutes ces formalités de transmission à la CCAPEX et à la préfecture sont d’application immédiate.
Un décret en Conseil d’Etat devra aussi intervenir pour clarifier et harmoniser les règles d’évaluation de l’indemnisation à laquelle ont droit les propriétaires lorsque le préfet leur refuse le concours de la force publique pour expulser un locataire défaillant ou occupant après l’obtention d’une décision judiciaire.
Me Allaoui HALIDI
Avocat